Devido aos últimos acontecimentos mundiais decorrentes da pandemia do novo coronavírus, fica evidente os reflexos econômicos e jurídicos que irão abalar toda a sociedade a partir da suspensão de atividades comerciais com a finalidade de conter a propagação viral. 

Um questionamento importante nesta fase que enfrentamos é como ficam as relações contratuais dada a situação excepcional que se encontram os contratantes, principalmente nas relações locatícias, um dos setores mais atingidos e que demanda amplos cuidados, tendo em vista a possibilidade de locatários não conseguirem honrar com os aluguéis. 

Não se pode negar a força obrigatória de um contrato pela essencialidade da segurança jurídica, porém, a revisão judicial devido a acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, tal qual uma pandemia, que acarretem uma prestação excessivamente onerosa, é possível. Sendo assim, caberia a teoria da imprevisão fundamentada no artigo 317 do Código Civil? 

Esta regra traz por excelência a revisão de contratos devido a momentos imprevisíveis que acarretem desproporção manifesta entre valor da prestação e o valor de sua execução, lembrando também dos artigos 478 a 480 do CC, que preveem a resolução contratual por onerosidade excessiva devido a estes acontecimentos. 

De fato, a pandemia do COVID-19 pode vir a caracterizar um evento extraordinário e imprevisível, fazendo a prestação se tornar excessivamente onerosa. A jurisprudência atual já entende pela revisão contratual em situações como estas, mas a segurança jurídica sobre os contratos ainda é um grande e relevante instrumento de proteção econômica. 

Desta maneira, como ficarão os contratos de locação diante do impacto da pandemia? Os locatários devem continuar arcando com os aluguéis nos termos acordados ou há possibilidade de revisão dos contratos locatícios em vigor? Ao mesmo tempo, também é importante mudar a ótica da análise e pensar a respeito dos locadores que, na maioria das vezes, utilizam dos aluguéis como renda primária e dependem da receita para seu sustento, isto é, a receita proveniente dos aluguéis faz parte da sua subsistência. 

A melhor situação é interpretar o sistema contratual como um todo, ou seja, ambas as partes do contrato de locação enfrentarão algum tipo de dificuldade e terão que ceder, visto que ainda não existe cenário ideal. Sendo assim, o recomendável é uma tentativa negocial amigável entre os contratantes de repactuarem os aluguéis com uma solução consensual, analisando as peculiaridades de cada caso, sem que necessite de imediato de uma intervenção do poder judiciário. 

Entretanto, se não for possível a negociação, a grande questão é como o Judiciário irá avaliar os problemas que possam vir a acontecer com os contratos de locação. 

Já é possível enxergar as movimentações normativas devido a pandemia do novo coronavírus, e entre elas está um Projeto de Lei de número 1179/2020 feito pelo senador Antonio Anastasia, que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19), trazendo em alguns de seus artigos exatamente a questão das locações de imóveis residenciais.

O projeto foi aprovado no dia 03 de abril, porém, com texto substituto buscando resolver a questão do inadimplemento de contratos locatícios urbanos nesta fase conturbada. O artigo 10 de seu texto original previa que os locatários residenciais que sofrerem alteração econômico-financeira, devido a demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração, poderiam suspender total ou parcialmente o pagamento de aluguéis vencíveis a partir de 20 de março até dia 30 de outubro, e após o prazo poderiam parcelar os aluguéis vencidos. Porém, de acordo com o Senado Federal, o ideal é deixar esse assunto para as negociações privadas, visto que o ordenamento jurídico já dispõe de ferramentas para autorizar a revisão contratual dependendo do caso. Sendo assim, o artigo 10 do texto original do Projeto de Lei foi suprimido pelo Senado.

Além disso, o projeto também prevê, em seu artigo 9º, que não serão concedidas liminares de desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo. Com a votação em plenário, o artigo foi mantido com a ressalva da ação de despejo ser ajuizada a partir de 20 de março de 2020 valendo até 30 de outubro de 2020. 

Portanto, cabe esperarmos a lei ser publicada para entrar em vigor. Mas, vale lembrar que, tanto para locações residenciais como comerciais, buscar a negociação, consenso e autocomposição, deixando o judiciário de fora da questão sempre é a melhor solução para todas as partes contratantes, que devem buscar razoabilidade, equilíbrio e agilidade e têm sido o meio indicado pelo judiciário para solucionar os conflitos referente aos contratos locatícios principalmente neste momento de crise.

TCT Advogados

Postado por: TCT Advogados, atualizado em: 09/04/2020

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